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何时房价跌?能跌回十年前?

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发表于 2018-5-29 22:58:51 |显示全部楼层

房地产调控的最终目标并不是让房价再跌回到10多年前的三四十万/套的水平。政府出台房地产调控政策主要目的有三:

第一,把过高的房地产杠杆给调降下来,这样有利于控制系统性金融风险。试想如果首套房贷只需二成,二套房套只需三成,银行的房贷利率再在基准利率上下浮八五折,那房地产杠杆拉得过长,系统性金融风险最终将很难控制。

第二,政府调控房地产,是要让房地产去投机化,在避免房价出现大起大落的情况下,让房地产回归居住属性。也就是说,房子是住人的,不是用于炒作的。未来房价会与当地的居民平均收入挂钩。

如果房价与当地居民收入挂钩,房地产就可以避免大起大落,回到健康的、可持续发展的轨道上来。而对于城市居民来说,房价不炒,回归居住属性后,会有更多的人圆上住房梦,但并不是每个家庭都要有能力购房。

第三,通过房地产调控政策,让过于火爆的房地产市场降降温。决策层希望房地产与其他行业一起共同发展,共同繁荣,并不希望看到房地产一枝独秀,投资资金都往房地产业跑,而其他行业长期低迷,这样中国经济就会出现结构性失衡问题,就难以保持长期的、稳定的发展。

现在问题又来了,房价大涨大跌很正常,从理论上讲,高房价应从哪里涨上来的,就应该再跌回到哪儿去。但实际上,一二线城市房地产已不具备跌到十年多前,三四十万既可买一套商品房的水准上。

首先,这些年来,当地居民的收入水平是上涨的,同时物价水平也是上涨的。所以,如果房价要再跌到十年多前的水平,那收入和物价也要跌回去。而十多年前一线城市人均收入二三千元,现在是七八千元。物价是几毛钱买个包子,而在买个包子要2元钱。收入和物价都在涨,房价就不可能跌回原来价格。

再者,开发商拿地和造房的成本在上升,也就是说,同样拿块地,用来建造房产项目,但开发商的各项成本都在大幅上升。尽管建造房产项目的技术水平没太大变化,但是材料成本、人工成本、销售成本、土地价格都在上涨。即使房价下跌,也不会降到低过去三四十万买套房的程度。

最后,即使是目前我国首套房贷支付比例是三成,二套房贷支付比例是五成左右。但居民房贷的杠杆率又不可能完全取消。而较高的杠杆率会把居民实际的买房能力扩大好几倍。今后国内居民始终还能轻松房贷,高杠杆买房。房价也就很难再跌回十多年前的一线城市三四十万再可以买一套房的可能。

那么未来中国楼市房价跌到多少才算是较为合理呢?我们认为,一线城市房价应该是居民平均收入的15至20倍,而二三线城市房价应该是居民平均收入的10-15倍。这样当然也不是每个家庭都可以买得起,但是多数家庭奋斗几年,就能够圆上住房梦。


举个例子,上海居民平均年收入是8万元,买一套90多平方的房产,大致应该在120万至160万之间。也就是说,一线城市房价在1.2万/平方米至1.6万/平方米较为合理。而目前上海房价动辄7-8万元/平方米,辛苦工作一年,却只能买一平米的房产。所以,在一线城市工作的很多人只能住房居住。

对此,我们认为,中国未来一二线城市的房价很可能是“软着陆”。就是政府通过房地产调控政策,让一线城市房价每年跌15-18%,而当地居民收入逐年都在递增。这样,房价每年下跌幅度与当地居民收入增长速度相向而行,直到当地居民收入有能力购房为止。这样可避免房价大起大落给金融体系造成冲击。

再试图让中国房价再跌回十多年前的三四十万/平方米,这是不现实的。我国的房地产调控的重要目标就是让房价回归居住属性,就是房价要与当地民众收入挂钩。在当前降杠杆的大背景下,多数大城市中的居民都可以通过十多年的努力圆上住房梦,而绝不是像现在那样房价高得让人摇不可及。


作者:天宇春涛

(1)背景投射:美国加息,多国货币暴跌!

美联储5月会议纪要已发布,预计很快再次加息,6月份的议息会议,加息应是板上钉钉。得益于美国国内资金价格提高,美国国债收益率创出了年内新高。同时,2017年以来持续走弱的美元指数,自4月下旬也开始止跌回升,至此美元指数与美债收益率出现了久违的比翼齐飞双升涨!美元指数和美债收益率双升并不意外,但两者同步、则意味着一把剪刀已经张开,开剪全世界羊毛的模式即将启动。

比如2016年的多国货币暴跌。近期,这一现象再次重演,年初至今,阿根廷比索贬值超20%,土耳其里拉下跌17%,而且土耳其里拉兑美元深跌5.2%,刷新史上最低记录!

今年以来,印度卢比一直走贬,年初至今贬幅已达5.15%,近日已逼近15个月最低位,石油储量超过伊朗和伊拉克之和的委内瑞拉,通胀到提一大包货纸币也只够买一块面包的地步,经济全面萧条。然而,美元对多个国家货币屠杀这不过才是个热身准备。新兴市场国家货币暴跌的逻辑是什么?毋庸置疑,美元升值是这场危机的导火索。首先是美联储加息改变了金融市场的生态环境,2015年底美国启动本轮加息周期以来,美国国内的货币环境总体偏宽松,低利率下、相对便宜的资金开始追逐高回报率资产!

恰在此时,新兴市场国家处于加杠杆的周期,政府大量的举债、大量的印钞,顿时让经济过热,通胀高企,人们开始用手上的闲钱买入房子、股票等资产。房价、股市的上涨让国际热钱看到了机遇,无独有偶,在那时欧洲爆发了债务危机,资金出于避险开始流向高回报率的新兴市场国家,导致本币升值。


一季度,美国小银行的信用卡贷款拖欠率已经攀升至5.9%,超越金融危机期间峰值。同时,小银行的信用卡坏账率飙升至8%,已经接近金融危机最高点。而除了小型银行的违约率之外,也有不少其他信号暗示着美国的债务危机似乎重现。如据美国的四大零售银行花旗、摩根大通、美国银行、富国银行数据显示,2017年的信用卡坏账损失上升了20%,不良贷款总额达到125亿美元,消费者的债务负担能力出现恶化。这一故事,也曾经发生在2008年。

众所周知,自布雷顿森林体系之后,美元确立了世界霸权地位,从此由“发展世界经济”转变为“控制世界经济”,只需发动印钞机,就可以换汇其他国家物美价廉的商品,而他国辛辛苦苦赚来的外汇,又换回了美债等美元资产回流美国。

由此,美国凭借着“债务驱动型”的发展模式,成为世界上唯一一个能够“躺着赚钱”的“消费国”,只需玩着金融游戏就可以大把赚钱。但是,世界上哪有十全十美的事情,在美国薅世界的羊毛的同时,副作用在国内开始显现了。既然玩着金融游戏就能赚钱,那么何必去搞实业?美国的实业,悄悄被蛀空。而与实业对应的,是美国普通民众的饭碗与生活。这一情况近年以来越演越烈,曾经居于美国主导地位的中产阶级被无情碾压,取而代之的,一边是高高在上的华尔街精英们,一边是为这些华尔街精英打工的低收入人群。

当金融空转、实业空心,贪婪的资本家们还想凭借资产泡沫赚钱,怎么办?虚高的大泡沫要想赚钱,就势必找人在更高的价位上接盘,而接盘的人,就是普通民众。资产价格太高,民众们消费不起怎么办?那就鼓励负债、借钱消费呗。美国的银行与金融机构想尽各种办法,发明出了无数“金融创新”,编织泡沫永远上涨的神话,提供各种金融上的便利,让个人借钱消费,即使是根本就无力还款的低收入群体也不放过,誓要榨干民众的最后一滴血。

2008年之后,为了刺激经济,我们放出了“四万亿”这个大招,开启了“国民经济加杠杆”的模式,主力是制造业企业、房地产等,各种基建项目纷纷上马,各类地产项目纷纷启动。

然而好景不长,过了几年之后,曾经火上浇油的楼市,面临着“一地库存”的尴尬。于是,为国接盘的时刻到了,2015年开始,“涨价去库存”“举债赌国运”的好戏上马了。同时,各种“金融创新”被发挥到了机制,银行、信托、保险、互金等金融机构轮番上场,变着法地为居民提供资金渠道。有钱的可以出钱买房、没钱的借钱也可以买房。

2017年,各地开始实行的旧房改造货币化,让房屋拆迁后的补贴变成了货币,老百姓“穷的只剩下钱了”,只能拿钱去买房。于是,三四线的老破小房价格出现了离奇暴涨,当然库存情况也大大改善。2018年,各地间展开了一场声势浩大的“抢人”大战。加之前几年的去库存影响,彻底激发了人们购房欲望。几年前那种“万人抢房”的戏码再次上演,房价也随之水涨船高。20年接盘侠成长史,呈现给我们的就是杠杆转移史。

(4)时至今日,房地产这个最大的泡沫已经危如累卵,谁能来为泡沫续命?谁能承受泡沫破裂的代价?2017年,我国房地产存量房的总市值大概是300万亿计算,但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说,只要有十分之一的买房者套现离场,就可以耗尽所有货币!而比房价暴涨更可怕的,是背后的债务问题——目前,中国家庭债务杠杆率已逼近美国次贷危机前夕!

1996年中国居民杠杆率只有3%,2008年也仅为18%,但是自2008年以来居民杠杆率开始呈现迅速增长态势,短短六年间翻了一倍,达到36.4%。到了2017年三季度居民杠杆率已经高达48.6%。中国民居快速加杠杆的背后,反映了中国房地产价格脱离基本面(居民可支配收入)的快速上涨。2016年,中国购房抵押率LTV达到50%,美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。现在,4亿房奴正在焦虑,因为他们除了房子已经一无所有;而其他9亿人更是焦虑,因为他们连成为房奴的资格都没有!


(5)然而最大的问题在于,泡沫兴、百姓苦,泡沫灭、百姓还是苦。聪明的富人们早已卷钱跑路,剩下的一地鸡毛却得百姓们来扛。日本房价泡沫破灭之前,已有一些富人们悄悄跑路,向海外转移资产。日本房价泡沫破灭之后,借钱买房的老百姓们不得不借高利贷偿还银行,借新债换旧债,在还债中了此余生。老百姓们不好过,经济也别想好过。泡沫破灭之后,老百姓们没钱消费、也不想消费了,企业们也不愿意贷款扩大投资生产了,“通货紧缩” 的魔咒笼罩了日本,时至今日也无法摆脱。在这期间,日本使出了洪荒之力,也无法推高物价,甚至有家棒冰企业就因为25年来首次涨价5毛钱而高管集体道歉。与此同时,资产价格也是连续下跌。东京房价自1993年(高点是1991年)至今下跌超过了50%。百姓,才是一个国家的中流砥柱。

没有百姓们的消费,就没有需求;没有需求,就没有企业;没有需求,更没有资产;而什么都没有的社会,怎么可能有发展?铁索连舟、火烧连营!因此,国家才会以壮士断腕的决心,对资本乱象进行彻底清洗;对于我们个人而言,就要顺势而为,只有及时为自己的财产构建一道坚固的护城河,才不会变成“一夜暴负”的时代炮灰。如今去杠杆正在进行,但解决的难度极大,这需要一个长时间的过程。资产泡沫可以被捅破,可债务不会凭空消失。在这个时候,我们一定要睁大眼睛、时刻警惕,远离一切高负债、高杠杆的投资行为,十年一轮回,别让自己又成为了被收割的对象!


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